 |
El PGOU de Málaga de 1983 dejó "fuera de ordenación" a todas las edificaciones de más de 7 plantas de altura |
El uso de la jerga propia del oficio o, dicho de otro modo, la precisión en la terminología, es lo que distingue a quienes son profesionales en una disciplina.
En urbanismo por su complejidad, existen muchos términos que utilizamos de forma ambigua o equívoca. Tal ocurre con el régimen de "fuera de Ordenación" que se usa, a menudo, de forma harto imprecisa incluso en foros profesionales.
El "Fuera de Ordenación" en la LS56
La Ley del Suelo de 1956, regulaba el régimen de Fuera de Ordenación como el aplicable a los edificios e instalaciones erigidos con anterioridad a la aprobación del Plan que resultaran disconformes con el mismo. El Fuera de Ordenación en esa ley era una calificación específica que asignaban los Planes Generales o los Parciales.
Hay en esa definición tres elementos claves. El plan califica (dibuja) como Fuera de Ordenación, aquellos edificios e instalaciones anteriores (preexistentes) que considere disconformes con su modelo.
El Plan General de Ronda calificaba como Fuera de Ordenación, los edificios con alturas excesivas respecto a las habituales en el Casco.
 |
Fotografía desde el norte del edificio que hemos marcado en rojo en el Plano de Calificación del PGOU de 1975 y que dicho Plan califica como Fuera de Ordenación por su altura excesiva (PB+6+ ático frente al PB+2 habitual de la zona). |
El Fuera de Ordenación en la LOUA
La LOUA mantiene similar criterio en la definición del "Fuera de Ordenación". Dice la Disposición Adicional Primera:
"Las construcciones o edificaciones e instalaciones, así como los usos y actividades existentes al tiempo de la aprobación de los instrumentos de planeamiento que resultaren disconformes con los mismos, quedarán en la situación legal de fuera de ordenación"
Se extiende el "fuera de ordenación" a las "construcciones, usos y actividades" pero la diferencia fundamental es que ya no se trata de una calificación específica del Plan sino de un régimen al que quedan sometidos esos usos y elementos existentes en el momento de la aprobación de los instrumentos de planeamientos que resulten disconformes con los mismos.
 |
Leyenda de las calificaciones en suelo urbano del PGOU de 1993. El Plan ya no consideraba el "fuera de ordenación" como una calificación específica |
"Fuera de ordenanzas" en el planeamiento
La LOUA remite a los Planes Generales para modular el régimen de fuera de ordenación en cada supuesto concreto. Y es que, resulta evidente. que la "disconformidad" con el planeamiento abarca una amplía gama de situaciones que van desde incumplimientos menores de algún parámetro de la Ordenanza (la separación a linderos, por ejemplo) hasta la radical incompatibilidad con el nuevo planeamiento (la localización de un edificio en terrenos calificados como zona verde por el nuevo Plan, por ejemplo).
Es por ello, que en el marco de la legislación anterior, algunos Planes Generales (tal el de Málaga de 1998) optaron por introducir dicha distinción estableciendo un régimen específico, denominado "fuera de ordenanzas" para el primer caso (disconformidad con los parámetros de la nueva Ordenanza), manteniendo el tradicional régimen de "fuera de ordenación" (con todo lo que implica) para las situaciones de radical incompatibilidad con el plan.
El régimen del "fuera de ordenación" y el "fuera de ordenanzas" se regulaban en los artículos 7.4.2 y 7.4.4 del PGOU dentro de un Título específico dedicado al "Régimen Transitorio"
El régimen del "fuera de ordenación" y el "fuera de ordenanzas" se regulaban en los artículos 7.4.2 y 7.4.4 del PGOU dentro de un Título específico dedicado al "Régimen Transitorio"
Artículo 7.4.2. Situaciones fuera de ordenación
1. A los efectos del artículo 137 de la Ley del Suelo se consideran disconformes e incompatibles con el planeamiento los edificios, construcciones e instalaciones que se encuentren en las siguientes situaciones:
a) Los que ocupen suelo calificado como viario (con excepción de los afectados por meros ajustes de alineaciones), espacios libres o zona verde así como el destinado a uso dotacional público y ello si forman parte tanto del sistema general como del sistema local.
b) Los que se emplacen en terrenos que, en virtud del planeamiento, deban ser objeto de expropiación, o de cesión obligatoria y gratuita o bien donde se haya de llevar a cabo la demolición o expropiación de dichos edificios.
c) Los que alberguen o constituyan usos cuyos efectos de repercusión ambiental vulneren los máximos tolerados por las presentes Normas, por las Ordenanzas Municipales específicas o por las disposiciones legales vigentes en materia de seguridad, salubridad o protección del medio ambiente.
2. La calificación como fuera de ordenación no es de aplicación a los inmuebles incluidos en cualquier de los niveles de protección o en los catálogos de los planes de desarrollo del Plan General que establezcan medidas especiales de protección.
Artículo 7.4.4. Situación de fuera de ordenanzas
1. Se encontrarán en situación de fuera de ordenanzas los edificios, construcciones e instalaciones que aún siendo disconformes con las determinaciones del presente Plan no se encuentran en ninguno de los supuestos del punto 1 del artículo 7.4.2 por lo que este Plan los considera compatibles con el mismo.
2. En particular se encuentran en situación de fuera de ordenanzas los terrenos afectados por alineaciones previstos en este Plan General, algunos de los cuales aparecen recogidos en el Plano de "Calificación, Usos y Sistemas" bajo las siglas de SLV-FA.
Nota: La inclusión de la regulación de estas materias en un Título específico de la normativa dedicado expresamente al "régimen transitorio" y no en las Disposiciones Adicionales o Transitorias del documento como venía siendo habitual respondía al carácter continuista de ese plan respecto al anterior PGOU de 1983 y por tanto, a su interés en mantener sus determinaciones y no paralizar o distorsionar los procesos de desarrollo del mismo que estuvieran en marcha.
El "asimilado al fuera de Ordenación" del Reglamento de Disciplina andaluza
Pero una cosa es que los usos, construcciones o instalaciones existentes sean o no compatibles con un nuevo planeamiento (situación sobrevenida) y otra, muy distinta, es la realización de actuaciones contra el Plan vigente en cada momento.
En este último supuesto, lo que procede es adoptar las oportunas medidas para restablecer la legalidad urbanística. Cuando dichas medidas ya no son viables por ejemplo, por haber transcurrido los plazos previstos en la legislación urbanística, dichos usos, construcciones o instalaciones quedan en situación de "asimilado al fuera de ordenación (AFO)"
Situación en Marbella tras la anulación del PGOU de 2010
Y una pregunta final, ¿Cual será el régimen aplicable a todos los usos, construcciones o instalaciones existentes en el Municipio de Marbella disconformes con el PGOU de 1986, una vez anulado el PGOU de 2010 por Sentencia del Supremo?
Salvo los conformes al PGOU de 1986, que son minoría, el régimen aplicable (que incluye tanto a las obras amparadas en licencias "contra plan"del 86 como a las amparadas en licencias concedidas en el marco del PGOU de 2010) es el de "Fuera de Ordenación"
Dada la dureza del régimen previsto en la LOUA para el "Fuera de Ordenación", la cuestión merece una reflexión urgente y una respuesta, no menos urgente, de las administraciones implicadas: La Junta de Andalucía y el Ayuntamiento de Marbella.
